L’art. 1138 c.c. disciplina, esclusivamente, il Regolamento approvato dall’Assemblea stabilendo che “ciascun condomino può prendere l’iniziativa per la formazione del Regolamento di Condominio o per la revisione di quello esistente” e che esso “deve essere approvato dall’Assemblea con la maggioranza stabilita dal 2° comma dell’art. 1136“, e cioè con “un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio“.
Tuttavia, oltre a quello “ad origine interna”, in quanto adottato da un organo condominiale quale l’assemblea, vi può essere anche un regolamento “ad origine esterna”, in quanto predisposto da un unico soggetto (in genere il costruttore o l’originario unico proprietario dell’edificio) ed accettato dagli acquirenti nei singoli atti di vendita.
Tradizionalmente si distingue, quindi, con riguardo alla sua origine, tra Regolamento assembleare e Regolamento contrattuale: il primo è quello che viene adottato dall’assemblea condominiale con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell’art. 1136 c.c., espressamente richiamata dal terzo comma dell’art. 1138 c.c., il secondo è quello che nasce dalla volontà unanime di tutti i condomini, sia ove predisposto dal costruttore o dall’originario unico proprietario dell’edificio e richiamato nei singoli atti di acquisto, sia ove contenuto in un atto negoziale posto in essere tra tutti i condomini e da essi sottoscritto.
Ove, invece, esso sia approvato all’unanimità dall’assemblea ciò non è sufficiente ad attribuirgli natura contrattuale, occorrendo, a tale fine, la specifica manifestazione di volontà negoziale dei condomini, che si dovrà estrinsecare nella sottoscrizione del regolamento medesimo, come approvato dall’assemblea.